東京地方裁判所 平成２年（ワ）１５２１４号 判決 1991年11月28日
原告 榎本晃一郎
右訴訟代理人弁護士 笹川信輝
被告 東郷健
<ほか二名>
右被告三名訴訟代理人弁護士 水島政明
主文
一 被告東郷健は、原告に対し、別紙物件目録記載の建物を明け渡せ。
二 被告有限会社雑民の会及び同有限会社楽久企画は、原告に対し、右建物の一階部分を明け渡せ。
三 訴訟費用は被告らの負担とする。
事実及び理由
第一請求
主文第一、二項と同旨
第二事案の概要
本件は、原告が、被告東郷健に対し、賃料不払い又は背信行為を理由とする本件賃貸借契約の解除による終了に基づいて別紙物件目録記載の建物（以下、「本件建物」という。）の明渡しを求め、被告有限会社雑民の会及び同有限会社楽久企画に対し、本件建物の所有権に基づいてその一階部分の明渡しを求めた事案である。
一 争いのない事実
１ 原告は、被告東郷に対し、昭和五六年四月一〇日、自己所有の本件建物を、賃料一か月一六万円、期間二年の約定で賃貸し、これを引き渡した。
２ 原告は、被告東郷に対し、平成二年七月一八日、同年四月分から七月分までの延滞賃料合計六四万円を支払うように催告した。右催告後相当の期間が経過した。
３ 原告は、被告東郷に対し、平成二年八月二日には賃料不払いを理由として、また、平成三年八月二七日には背信行為を理由として（顕著な事実）、それぞれ本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした。
４ 被告雑民の会及び同楽久企画は、被告東郷から本件建物の一階部分を無償で借り受け、これを占有している。
二 争点
１ 賃料不払いを理由とする解除について
右解除権の行使は権利濫用に該当するか又は本件賃料不払いにつき、いわゆる「背信行為と認めるに足りない特段の事情」が存するか。
なお、被告主張の右抗弁を基礎づける具体的事実は、被告東郷が本件賃貸借契約の成立当初から本件解除権の行使までの九年間にわたりその賃料を約定と異なり五か月分ないし一〇か月分毎に一括して手形等で弁済していたのに対し、原告はこれらを異議なく受領していたこと及び被告東郷は本件延滞賃料を一旦弁済のため現実に提供したのに、原告は故なくその受領を拒否したこと等である。
２ 背信行為を理由とする解除について
（一） 被告東郷は、本件賃貸借契約の成立当初から右１記載の解除までの間約定どおり賃料を支払ったことが一回もないこと、本件建物を明渡す旨数回に亘り約束しながら、これを履行しないこと、本件建物の一階部分を原告の承諾を得ることなく、被告雑民の会と同楽久企画に転貸していること、本件建物内でいわゆる「ゲイ」のパーティを開催し、風紀を紊していること、原告が本件建物の敷地に生育する蔦の木等を剪定したことにつき、原告にいやがらせ等をしていること、原告の承諾を得ることなく、本件建物の床を畳から板張りに変えたり、サンルームを増築したりしていること、原告が訪問しても全然会おうとせず、賃料の値上げ要求にも一度も応じないこと等の各背信行為があるか。
（二） 右背信行為につき、背信行為と認めるに足りない特段の事情（例えば、被告雑民の会等に対する転貸といっても被告東郷個人の使用方法との間に大差がないこと、無断増改築についても、雨漏り部分を直したり、窓の開閉ができなくなったので木枠をアルミサッシに変えたりしたにすぎず、これらは本来貸主である原告が補修すべきであるが、賃料が据え置かれていたことの見返りとして原告の黙認の下に被告が自発的にしたことであり、サンルームにしてもその原状回復は容易であること等）があるか。
第三争点に対する判断
一 賃料不払いを理由とする解除
１ 被告東郷は、昭和五六年四月一〇日に岩野秀人らを自己の代理人として本件賃貸借契約を締結するに当たり、原告に対し、賃料は各月末日限り翌月分を原告方に持参して支払う旨約するとともに、敷金及び礼金を各三二万円宛差し入れたが、同年四月分の賃料については入居が遅れたと称して五月二日に一万円を支払ったにすぎなかった。
２ 被告東郷は、昭和五六年五月分以降の賃料も約定どおりには支払わなかったところ、同年八月分からは全然これを支払わなくなったため、原告は被告東郷方に再三にわたり賃料の取立てに赴いたが、不在等のため会えなかった。そこで、原告は本件賃貸借契約の仲介人である三愛商事株式会社を通じてその支払い方を請求した。すると、被告東郷は岩野秀人を通じて同年一一月一五日限り本件建物を明け渡すので、それまでの延滞賃料等は右敷金及び礼金合計六四万円を以て充当したい旨提案したため、原告は右明渡約束を信頼してこれを了解した。
３ しかるに、被告東郷は原告と会うことを避けた上、本件建物の右明渡義務を履行することなく、翌五七年一月中旬に同五六年一一月一五日から同五七年九月一五日までの賃料の支払いのため、岩野秀人及び矢野満との共同経営にかかる有限会社テイ・アイ・ワイ出版が振出人、自らが裏書人の約束手形三通（額面三〇万円、支払期日昭和五七年六月三〇日、額面三〇万円、支払期日同年八月三一日、額面一〇〇万円、支払期日同年一〇月三一日）を原告宛に送付するとともに、右仲介人を通じて「覚書」と題する書面により遅くとも同五七年一二月一五日までには本件建物を明け渡すこと、その際引越料等は一切請求しないこと及び風呂場等の故障箇所は自ら修理することを申し入れたため、原告は右書面による明渡約束を信じてこれを了承した（被告東郷が右日時に賃料一〇か月分を一括して支払ったことは争いがない。）。
４ 被告東郷は、再び昭和五七年九月一六日以降の賃料を支払わず、原告に対し、同年一二月二日付けの内容証明郵便を以て、転居先が未だに見付からないため右約定の期日までに本件建物を明け渡すことができないこと及び今後の右明渡交渉を知人の古沢某に委任したことを通知してきた。
原告は、被告東郷方を再三訪問しても不在等で会えなかったこともあって、右通知に従って古沢某に会い、本件建物の明渡し方等を要求したが、同人からはその後何の音沙汰もなく、被告東郷も右約定どおり本件建物を明け渡さなかった。
５ 被告東郷は、原告に対し、昭和五九年五月一六日ころ、本件建物の賃料六か月分の支払いのため、前記テイ・アイ・ワイ出版振出しの約束手形三通（額面二八万円、支払期日同年八月三一日、額面三二万円、支払期日同年九月三〇日、額面三二万円、支払期日同年一〇月三一日）を、また、昭和六〇年七月二二日ころ、同様に賃料四か月分の支払いのため、被告雑民の会振出しの約束手形三通（額面二〇万円、支払期日同年一一月二一日、額面三四万円、支払期日同年一二月二一日、額面一〇万円、支払期日同年一二月三一日）をそれぞれ送付してきたので、原告はやむなくこれを受領した（被告東郷が右各日時に賃料を一括して支払ったことは争いがない。）。
その後も同様に、被告東郷は、原告に対し、昭和六〇年九月一五日から平成二年三月一五日まで（ただし、昭和六二年一月一五日から七月一五日までは不明）の間、本件建物の賃料の支払いのため五、六か月分ないし一〇か月分を一括して被告雑民の会振出しの先日付の約束手形を送付してきたが、原告はやむを得ずこれを受領していた（被告東郷が右のとおり賃料を一括して支払ったことは争いがない。）。
６ その間、原告は古沢某を介して被告東郷に対し、本件建物の明渡し方を要求していたが、右被告は昭和五八年には移転先が決まらないとか、昭和六〇年には特別の事情があるとか、昭和六一年には早期引っ越しの予定がある事件によって狂ったとか称して、右要求に応じなかった。
もっとも、被告東郷は当時テイ・アイ・ワイ出版の経営が順調に進展していたこともあって、本件建物から転居すべく、昭和五九年六月、岡田文子からその所有する東京都新宿区《番地省略》宅地一五一・一七平方メートル等を代金九六〇〇万円余りで買い受け、内金二〇〇〇万円を支払ったが、残金を支払えず、結局右土地の所有権を取得することができなかった。
また、原告は古沢某を通じて被告東郷に対し、昭和六一年ころ、賃料の値上げ要求をしたが、右被告は本件建物の早期明渡しを前提としてこれを拒否した。そこで、原告は被告東郷の右明渡しを重視して、その後は同人に対し賃料の増額請求をしなかった。
７ 原告は、大正七年生れで過去に二度肺結核に罹り、四五歳の時には右肺上葉を切除し、また、五九歳の時には胃潰瘍の手術を受けて胃の三分の二を切除している上、最近は心房細動の治療のため国立病院医療センターに五回にわたり入退院をくり返していることもあって、被告東郷の長期間にわたる右賃料の延滞支払いや本件建物の明渡し約束の不履行につき、何ら法的手段に訴えることもなく放置していた。
しかし、原告は平成二年に入り長男が原告夫婦と同居するようになったのを契機として、同人の意見を入れて被告東郷に対し毅然たる態度をとることにした。
８ 被告東郷は、平成二年三月一六日以降も本件建物の賃料を支払わなかったため、原告は右被告に対し、同年七月四日到達の書面で四月分から七月分までの賃料合計六四万円を現金で至急支払うように要求したところ、被告東郷は同月七日原告に対し、被告雑民の会振出の約束手形五通（額面三〇万円、支払期日同年七月三一日、八月三一日、九月三〇日、一〇月三一日の四通と額面四〇万円、支払期日同年一一月三〇日一通）を送付してきた。原告は、直ちに右手形五通を被告東郷に返還するため同人宅を訪れたが、不在であったので、その子である亜季に手渡そうとしたところ、その受領を拒否された。そこで、原告は同年七月九日被告東郷に対し、右手形五通を内容証明郵便で返送するとともに、賃料は現金で支払うように要求した（当事者間に争いがない。）
９ 昭和六〇年ころから被告東郷の委託を受けて本件建物の賃料の支払を担当していた矢野満が、平成二年七月一〇日、原告方に右延滞賃料合計六四万円を原告の要求どおり現金で持参し、現実に提供したが、原告は本件賃貸借契約を継続する前提として、従前の延滞賃料との相殺により既に消滅した敷金及び礼金の処理問題と被告東郷が無断で本件建物に設置したサンルームの撤去問題の解決が先決であるとして、その受領を拒否した。そして、原告は同月一二日被告東郷に対し、右受領拒否の経過を通知するとともに、三日以内に右各問題の解決策を提示すると同時に、右延滞賃料を再度持参するように要求した。これに対し、被告東郷は同月一三日付けの書面により原告に対し、本件賃貸借契約に関する交渉の権限は古沢某に委任している旨通知してきたにすぎなかった。しかし、古沢某は当時既に行方不明になっていた。そこで、原告は被告東郷との間では最早右敷金及び礼金の処理問題等につき話し合いの余地はないものと考え直し、同年七月一八日、再び被告東郷に対し、右延滞賃料合計六四万円の支払いを催告したが、右被告は自らがプロデュースした公演「東北・ペールギュント」の仕事で多忙であったこともあって、その後相当期間が経過するも右賃料を支払わなかった。
10 しかし、被告東郷は原告が本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした翌日である平成二年八月三日には、右催告にかかる賃料を含む平成二年四月分から八月分までの延滞賃料合計八〇万円を直ちに供託したほか、現在は従前と異なり本件賃料を毎月約定どおり現金で支払えないことはない状態である。
右認定の事実によると、被告東郷は本件賃貸借契約の成立当初から賃料を約定どおりには支払わず、四か月分ないし一〇か月分の延滞賃料を一括して、支払期日が先日付の被告雑民の会等振出しの約束手形で決済していたのを、原告は当時病弱のため被告東郷に対し毅然たる態度をとる体力及び気力がなかったとはいえ、九年間にわたり事実上黙認していたばかりでなく、平成二年に長男の意見を入れて本訴を提起するまでの間何ら法的措置を講じることもなく放置していたものである。
それに、本件解除の前提としての平成二年七月一八日の催告前の同月四日に原告が同様の催告をした際には、被告東郷はこれに応じて現金六四万円を現実に提供したのに対し、原告がその受領を拒否した理由のサンルームの問題は別としても、敷金等の問題は、既に昭和五六年当時発生していたものであって、原告はこれを九年間にわたり放置しておきながら、右提供の際に持ち出したものである。
更に、本件解除の前提としての催告に対しては、被告東郷自身は仕事が多忙であったこと等の理由により手違いで現実の提供の機会を失したけれども、原告が解除の意思表示をした翌日には直ちに催告にかかる延滞賃料を供託しているばかりでなく、現在は被告東郷としては本件賃料を約定どおり毎月現金で支払うに足りる資力を有している。
してみると、賃料不払いを理由とする解除については、解除権の濫用に該当するか又は背信行為と認めるに足りない特段の事情が存することにより、無効と解さざるを得ない。
二 背信行為を理由とする解除
１ 被告東郷は、平成元年ころから、原告の了解を得ることなく、約六〇〇万円を投じて本件建物の二階天井部分等の雨漏り箇所を修理したり、故障した風呂釜を取り替えたりしたほか、二階八畳間及び四・五畳間の床を畳敷から板張りに変更したり、引き違い戸を襖から木製の戸に変えたり、窓を木枠のガラス戸からアルミサッシのガラス戸に変更したばかりでなく、二階廊下の板を張り替える等の工事をした。
その際、原告は隣人から被告東郷が本件建物内の畳を取り替えているらしいとの情報を得たが、その詳細を調査することなく放置していた。
その後、被告東郷は平成二年三月にも原告の同意を得ることなく、本件建物の二階四畳半の部屋の引き違い戸の壁を一部（約〇・七二平方メートル）取り壊した上、間口二・七メートル、奥行一・八五メートル、高さ約二・二メートルの出窓式のサンルームを増築した。原告は、右増築工事につき、直ちに被告東郷に対し異議を述べるため、古沢某に連絡をしようとしたが、同人が当時行方不明であったことから、直接被告東郷に電話をした。しかし、同被告が不在のため、電話に出た亜季に対し右工事に対する苦情を述べたが、右被告は何らの対処もしなかった。
２ 被告東郷は、いわゆる「ゲイ差別撤廃」等を公約に掲げて選挙毎に立候補している者であるが、ゲイ解放運動に関する言論、出版活動を目的として昭和五七年一二月二〇日には自ら代表取締役に就任して被告雑民の会を設立し、次いで昭和五九年一一月には自ら取締役に就任して前記テイ・アイ・ワイ出版が事実上倒産したため、これに代えて被告楽久企画を設立し、それ以来本件建物の一階部分につき、原告の承諾を得ることなく、右被告両会社に対し事務所として無償で使用させており、本件建物の二階部分については、自らこれを住居として使用している。
なお、被告東郷は昭和五六年八月ころは本件建物において毎週ないし隔週の金曜日にいわゆるゲイ仲間のパーティを開催し、それが近所の評判になり、原告は本件建物の賃貸人として迷惑を受けた。
３ 被告東郷は、原告が隣家の居住者の要請等に基づいて、事前に右被告に通知した上、本件建物敷地の庭の柿や蔦の木の枝を剪定したことにつき、原告に対し、昭和五九年一〇月には時間外の電報により「イノチユルセナイ」とか「セイブツノイノチヲネガウ、コロスコトハキンジル」等と文句を言ったり、昭和六二年五月には内容証明郵便により「もし許されるなら、その人を殺してしまいたいとまで思う。」と抗議した。
また、原告が平成三年九月二一日に被告東郷の立会いの下に本件建物の内部を見分した際に、本件訴訟代理人を通じて被告東郷に対し、本件建物の外部を覆ったり、電線を伝わって隣家に及んでいる蔦やブドウの木の枝等を伐採させてほしい旨要請したところ、右被告はこれを無下に拒否した。
前記一及び右二認定の事実によると、なるほど原告は、被告東郷が長期間にわたり賃料を約定どおりには支払わず、また、数回本件建物の明渡約束をしたのに、いずれもこれを約定とおり履行することなく、その後も移転先が決定しない等と称して本件建物を明け渡さず、更に賃料の値上げ要求にも応じなかったのに対し、何ら法的措置を講じることなく、放置していたものである。
また、本件建物の一階部分の転貸についても、転借人はいずれも実質上は被告東郷自身が経営する同人のいわゆるゲイ解放運動に関する言論、出版活動を目的とする有限会社であるから、右被告が右建物部分を使用することとの間にはさしたる相違も認められない（なお、いわゆるゲイ仲間のパーティについては相当以前のことであるから、それほど問題とすべき事柄ではないであろう。）。
更に、本件建物の増改築工事については、雨漏り箇所等の補修工事や窓枠等の改良工事であり、サンルームにしても、出窓式の構造上、その原状回復がさして困難ではないといえないこともない。
しかしながら、原告が高齢で病気療養中であったことに加えて、被告東郷の本件賃貸借契約の成立当初からの一連の不誠実な対応振りを考えると、被告東郷の賃料支払い債務の履行遅滞や明渡約束の不履行等につき何ら法的措置をとらなかったことに関して原告のみを非難するのは片手落ちである。
とりわけ、平成元年ころの無断改築は、原告が当時十分に調査をすることなく、本訴に至ってはじめて追求したとはいえ、工事費約六〇〇万円を投じて和室を洋室に変更する等の工事であり、また、平成二年のサンルームの増築工事は原告に無断で二階四畳半の部屋の引き違い戸の壁を一部取り毀したものであるばかりでなく、原告が右工事につき直ちに異議を述べたにもかかわらず、何ら善処しなかったものである。
また、被告東郷は本件賃貸借契約の成立以来、原告との間の本件建物の明渡し等の交渉を知人の古沢某に任せきりであったばかりでなく、賃料の支払いも同志の岩野秀人や矢野満らに委ねて、原告が会おうとしても一切応じず、自らは賃借人として真摯に対処する態度が全然見られなかったものである。
更に、原告が隣人の要請等に応じて本件建物敷地の庭に生育している蔦等を剪定したことについても、被告東郷の対応は、その手段・内容においてきわめて非常識であると評価せざるを得ない。
被告東郷のこれら一連の不誠実な行為を勘案すると、賃貸人である原告において最早本件賃貸借契約を継続したくないと考えるのも無理はないといわざるを得ない。
したがって、背信行為を理由とする本件賃貸借契約の解除の主張は理由がある。
三 結論
原告の被告東郷に対する本件賃貸借契約の背信行為を理由とする解除による終了に基づく本件建物の明渡しは理由がある。
また、原告の被告雑民の会及び同楽久企画に対する本件建物の所有権に基づく、その一階部分の明渡請求も理由がある。
なお、仮執行宣言については、相当でないからこれを付さないこととする。
（裁判官 北山元章）
<以下省略>